선임연구원 유윤주, 한국증권연구원
※ 메모:
- 주택금융시장은 1차 주택저당시장(primary mortgage market)과 2차 주택저당시장(secondary mortgage market)으로 구분된다.
-- 1차 시장은 대출기관이 주택수요자에게 주택의 구입 또는 신축에 소요되는 자금을 대출하고 해당 주택을 담보로 하는 주택저당대출이 설정되는 시장이다.
-- 2차 시장은 대출기관이 주택저당대출자산(mortgage)을 투자자에게 직접 매각하거나 부내 유동화하는 시장과 대출기관이 주택저당대출자산을 특수목적회사 또는 유동화중개기관에게 매각하여 부외 유동화하는 시장으로 구성된다.
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- 2차 시장의 참여자는 대출기관, 인수기관, 유동화중개기관(conduit), 투자자, 수탁자(trustee), 특수목적회사(SPV) 등이 있다. 대출기관은 1차 시장에서 주택대출을 취급하며, 인수한 주택저당대출자산을 제3자에게 매각하거나, 주택저당대출자산을 기초자산으로 하여 직접 증권을 발행함으로써 대출자금을 조달할 수 있다.
- 대출기관이 주택저당대출자산을 기초자산으로 하는 유동화증권을 발행하는 방법에는,
-- 부내 유동화방식인 주택저당채권담보부채권(mortgage-backed bond: MBB) 또는 모기지 채권(mortgage bond: MB)을 발행하는 방법과
-- 부외 유동화방식인 SPV 설립을 통한 주택저당증권??(mortgage-backed securities: MBS)을 발행하는 방법이 있다.
증권사로 대표되는 유동화증권 인수기관은 유동화 거래를 전반적으로 관리하고 유동화증권을 인수하여 매각하며, 대출기관과 투자자의 중간에서 유동화증권 발행구조를 설계하고 브러커와 딜러가 투자자와 접촉하는 것을 돕는다. 인수기관은 제3자 관점에서 신용평가를 돕고 적절한 신용보강수단 결정 및 법률, 회계 문제를 검토한다. ...
2차 주택저당시장의 개념
- 2차 시장은 1차 시장에서 발생한 주택저당대출자산을 이용해 자금을 조달하는 시장이다. 1차 시장에서 발생한 주택저당대출자산을 이용해 자금을 조달하는 주택저당대출 유동화방식은 다음의 네 가지가 있다.
(1) 주택저당대출자산을 원래의 형태(whole loan)대로 매각하는 방법
(2) 주택저당대출자산의 현금흐름과 소유권을 모두 투자자에게 넘겨주는 MPTS(mortgage passthrough securities)를 발행하는 방법
(3) 주택저당대출자산의 소유권은 발행기관이 보유하는 주택저당대출원리금이체채권(mortgage pay through bond: MPTB)을 발행하는 방법
(4) 주택저당대출자산의 현금흐름과 소유권을 모두 발행기관이 보유하되 주택저당대출자산을 담보로 채권(MBB 또는 MB)를 발행하는 방법이다.
주택저당대출 유동화증권의 기본 유형
- 주택저당대출자산연계증권(mortgage-related securites: MRS)은 주택저당대출자산을 바탕으로 발행되는 증권을 총칭한다. ...
- MRS는,
(1) 기초자산인 주택저당대출자산을 SPV나 유동화중개기관에 양도하여 부외(off-balance sheet)로 발행하는 증권과
(2) 기초자산에 대한 소유권을 대출기관이 --"장부 내에"--보유(on-balance sheet)하면서 이 기초자산을 담보로 발행하는 증권으로 구분할 수 있다. - 대출기관은 기초자산 풀을 SPV나 유동화중개기관에 진정으로 양도(true sale)하면 기초자산 풀에서 발생할 수 있는 채무불이행이나 조기상환위험 문제에서 벗어날 수 있다. 그러나 대출기관이 주택저당대출자산을 양도하지 않고 MRS를 발행하게 되면 기초자산에서 발생할 수 있는 채무불이행 및 조기상환위험 문제에 직면하기 때문에 이를 관리하기 위한 추가적인 수단이 필요하다.
- 부내 발행되는 MRS에는,
(1) 주택저당채권담보부채권(mortgage backed bond: MBB),
(2) 모기지 채권(mortgage bond: Mb)이 있고, - 부외 발행되는 MRS에는,
(1) 주택저당대출지분이전증권(mortgage pass through securities: MPTS),
(2) 주택저당대출원리금이체채권(mortgage pay through bond: MPTB),
(3) 다계층증권(collateralized mortgage obligation: CMO),
(4) 영국의 구조화담보부채권(stuctured covered bond: SCB) 등이 있다.
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- FNMA는 1938년에 RFC의 자회사로 설립되었다. 설립 당시 FNMA의 기능은 기존 저당대출회사들이 취급하지 않는 원격지 소개 FHA 보험부 주택저당대출을 직접 실행한 후, 민간 투자자에게 동 주택저당대출자산을 매각하는 것에 한정하였다. 이후 시장금리 상승기에 저당대출회사와 주택대출업자들이 대출자산을 유통시장에 매각하며 자금을 조달하기 어려워젔다. 이에 따라 의회는 장기적으로 민영화한다는 조건으로 1954년에 FNMA 설립법을 만들어 주택저당대출자산 유통시장에서 FNMA의 역할을 확대시켰다.
- MBS 시장이 발달하기 전에 미국의 주택저당대출자산 유통시장은 주로 주택저당대출자산 자체를 직접 거래하는 방식으로 이루어졌다. 그러나 이러한 2차 시장은 유동성이 풍부하지 못해 적시에 제값을 받고 처분하기 힘들었으며....
- GNMA는 1968년부터 FHA 보험부 및 VA 보증부 풀로 발행되는 MPTS에 대해 적기지급보증을 제공하였다. 적기지급보증을 차입자들이 원리금상환을 지연하더라도 투자자들은 적기에 원리금을 수취할 수 있게 되어 투자자들은 MPTS를 국채에 준하는 신용등급 채권 상품으로 인식하게 됐다. GNMA의 지급보증 프로그램은 시장에서 큰 호응을 받았으며, FNMA(패니메이)와 FHLMC(프레디맥)도 자체 매입기준에 따라서 주택저당대출자산을 매입하여 이를 기초로 MPTS를 발행하기 시작했다.
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