2011년 11월 25일 금요일

[간략 복습] 주택저당담보증권(MBS), 자산담보부증권(ABS)

자료: 주택저당담보증권 (오마이뉴스, 2006.08.05)


(...) '저당의 유동화'란 저당권을 하나의 상품처럼 팔 수 있게 하는 것을 말합니다. 

예를 들어 차입자가 자신의 주택에 저당권을 설정하고 은행(대출자)으로부터 자금을 차입했습니다. 은행은 많은 자금을 확보해서 주택금융을 시작했지만, 주택금융이란 것이 고액을 장기로 융자하는 것이다 보니 어느 정도 시간이 지나면 은행의 자금(융자 자금)이 부족해지는 상황이 올 수 있습니다. 

이 때 은행의 자금부족 문제를 해결하기 위한 수단으로 나온 것이 바로 '저당의 유동화'입니다. 즉, 은행(대출자)이 가지고 있는 저당권을 2차 대출기관에게 팔아서 부족한 현금을 보충하자는 것입니다.

이제 본론으로 들어가서 주택저당담보증권(MBS)에 대해서 말씀드리겠습니다. 

[의의]
주택저당담보증권은 말 그대로 주택저당을 담보로 해서 발행한 증권입니다.

[발행 구조]
은행이 주택자금을 대출하고 취득한 '주택저당채권'을 유동화전문회사에게 양도합니다. 유동화전문회사란 은행의 주택저당채권을 전문으로 사주는 회사를 말하는데 우리나라에는 '한국주택금융공사'가 있습니다.

유동화전문회사는 자신이 사들인 주택저당채권을 기초로 증권을 발행하여 투자자들에게 매각하게 되는데, 이 증권을 주택저당담보증권이라고 합니다.

[발행의 효과]
은행은 유동화전문회사에 자신들이 가지고 있는 저당채권을 팔아서 주택금융에 필요한 자금을 조달합니다. 이렇게 되면 은행은 적은 자금을 가지고도 많은 차입자에게 대출을 해줄 수 있게 됩니다. 차입자 입장에서는 그만큼 주택자금 대출이 쉬워진다는 것을 의미합니다. 따라서 주택담보증권의 발행으로 무주택서민의 주택구입이 그 만큼 쉬워지고 확대될 수 있습니다.

투자자 입장에서는 한국주택금융공사에서 발행한 MBS에 투자해 보시는 것도 좋을 것 같습니다. 다른 부동산투자에 비해 투자위험이 상대적으로 적습니다.

참고로 한국주택금융공사는 다음과 같은 업무를 수행하고 있습니다.

① 모기지론(보금자리론) 공급: 만기 10년 이상의 장기저리 모기지론(보금자리론)을 공급하고 있습니다.

② 주택저당담보증권(MBS) 발행: 은행으로부터 저당채권을 사들여서 주택저당담보증권을 발행합니다.

③ 주택신용보증 업무: 서민 주거안정을 위해 전세자금 대출보증, 중도금 대출보증 업무를 하고 있습니다.

④ 대학생 학자금대출업무
(...) 

자료: HF공사, MBS 8062억원 발행 (아시아경제, 2011.11.24) 

한국주택금융공사(HF공사)는 "경남은행 등 14개 금융기관에서 취급한 보금자리론을 기초자산으로 총 8062억 원 규모의 주택저당증권(MBS)을 발행했다"고 24일 밝혔다.

이번에 발행된 MBS는 각각 1년에서 20년 만기의 선순위 8개 종목과 HF공사가 보유하는 21년 만기 후순위 1개 종목으로 구성됐으며, 기초자산인 주택담보대출의 조기상환에 대비해 만기 5년 이상의 종목에는 콜옵션을 부여했다.

이번에 발행된 MBS의 만기별 발행금리는 1년물 3.65%, 3년물 3.89%, 5년물 4.00%, 10년물 4.08%, 20년물 4.22%로 결정됐다.

한편, HF공사는 현재까지 85회에 걸쳐 총 37조 2681억원의 MBS를 발행했다



ABS (Asset Backed Securities): 말 그대로 자산을 근거로 하는 증권 입니다.무슨 자산을 근거로 하는냐. 무슨 자산이든 돈 될만한 것을 근거(정확히 말하면 담보)로 하는 증권입니다. 제가 님에게 돈을 빌리고 싶습니다. 님은 저에게 담보를 요구하겠죠. 그리고 저는 담보로 될만한 것을 님에게 제공하고 님에게 돈을 빌려야 님이 그나마 안전장치를 마련하게 되는 것이니 쉽게 돈을 빌려 주겠지요. 예를 들어 저에게 100만원 정도 가치를 지닌 금반지가 있습니다. 제가 돈이 50만원이 필요하면.. 님에게 금반지를 담보로 제공하고 50만원을 빌리겠지요. 그리고 50만원과 약속한 이자를 갚으면.. 님은 금반지에 대한 담보를 풀어줄 것입니다. 만일 돈을 갚지 않으면.. 금반지를 님은 경매 처분하여 자금을 회수하시면 됩니다.

그럼 기업이 ABS를 발행하는 것에 대해 간단 설명. 님이 옷을 만드는 회사를 한다고 가정하지요. 현재 님은 옷을 외상으로 5억원을 도매상에 팔았습니다. 그런데 현재 돈이 3억원이 필요합니다. 이런 경우.. 님은 돈을 가진 사람에게 갑니다. 그리고 외상매출채권을 담보로 잡히고 3억원을 빌려달라고 이야기합니다. 그리고 돈을 가진 사람은 님의 외상매출채권을 담보로 돈을 빌려줍니다. 이 때 계약서를 쓰겠지요. 이 계약서가 ABS라고 보시면 됩니다.

정확하게는 여러 사람에게 외상매출채권을 담보로 돈을 빌리게 되죠. 홍길동에게 3천만원, 감동이에게 1억원, 영삼이에게 5천만원... ... 등등등... 빌려서 3억원의 돈을 마련하고.. 각각에게 증서를 발행해 줍니다. 이것이 ABS 자산담보부증권 입니다. 

예전에 기업들은 돈이 필요하면.. 은행에 담보를 제공하고 돈을 빌려쓰곤 했는데.. 외환위기 이후... 은행이 기업에 대한 대출을 강화(BIS 비율을 맞춘다는 명목아래..)하면서... 기업들이 새롭게 자금조달을 위한 창구가 필요하게 되었습니다. 이런 이유에서 점차 발달하게 된 것이 ABS 시장입니다. 카드사의 외상매출채권을 담보로 발행을 하기도 하고, 강남의 빌딩을 가진 회사가 빌딩을 담보로 발행하기도 하고, 음반판권을 지닌 회사가 음반 판권을 담보로 발행하기도 합니다. 아무래도 담보를 제공하기 때문에 이자를 적게 줄 수 있고, 돈의 가치는 지니지만.. 당장 현금화 할 수 없는 자산을 이용해서 유동성을 강화시킨다는 측면이 긍정적이라고 할 수 있죠.

* MBS(주택저당담보증권)은 담보로 잡는 자산이 주택(모기지)이라는 것만 다릅니다. 크게 보면 MBS가 ABS에 포함이 된다고 보시면 됩니다. 님이 1억원 짜리 집을 사고 싶습니다. 돈이 5천만원 밖에 없습니다. 이런 경우 통상적으로 집을 구입하는 방법은 일단 님이 다른 사람에게 5천만원을 빌려 옵니다. 그리고 1억원짜리 집을 사죠. 그리고 은행에 가서 집을 담보로 5천만원을 빌립니다. 그리고 5천만원을 빌려온 사람에게 갚죠. 그리고 은행에 5천만원을 원금과 이자를 계속 갚아나갑니다. 이것이 이론적인 MBS죠. 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리고 은행에 집을 담보로 한다는 것을 쓴 계약서가 이론적으로는 MBS라고 볼 수 있습니다.

그러나 현재 이야기 되고 있는 MBS는 이보다 한단계를 더 거치게 됩니다. 은행의 경우 장기로 돈을 빌려주는 것이 쉽지 않습니다. 장기로 돈을 넣어두는 사람(예금자)이 많지 않기 때문이기도 하지만.. 장기 금리기 어떻게 변할지 몰라서 장기로 돈을 빌려주고 싶어하지 않죠. 그래서 은행은 돈을 빌려 주고 잡은 담보를 다시 이용하여.. 새로운 증서를 발행하게 됩니다. 그리고 다른 사람에게 돈을 빌려 오는 것이죠. 현재 이것을 MBS라고 이야기합니다.

님은 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리고. 은행은 그 집을 다른이에게 담보로 제공하여 돈을 회수하여.. 장기유동성제약에서 벗어나게 되죠. (네이버 "bigsea21" 님)

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