[메모] Property swap

자료 1: 자료 링크 (2007년 8월)

※ 발췌: 

부동산스왑(Property Swap)은 매입자가 매기 시장이자율에 상응하는 금액을 매도자에게 지불하는 대신, 부동산(혹은 부동산지수)으로부터의 수익률에 상응하는 금액을 매도자로부터 수취하는 재무계약이다.4) 즉, 부동산스왑은 준거자산(reference asset)인 부동산(개별 자산 혹은 지수)의 수익률을 기초자산(underlying asset)으로 하는 파생계약의 일종이다. 이러한 부동산스왑의 계약구조는 <그림 1>과 같다.

부동산스왑 계약구조는 준거자산으로 시장이자율과 더불어 부동산 수익률을 사용한다는 점을 제외하고는 이자율스왑 계약구조와 유사하다. 부동산스왑에서 매입자가 얻게 되는 수익은 부동산 수익률과 시장이자율간의 차이에 의해 결정된다. 즉, 매기 지급일에서의 매입자의 수익Ⅱt는 다음과 같다. 

(1) ………………………… Ⅱt= ( r*t - rt )M

이때 M은 액면금액을, r*t 는 해당 기간의 부동산 수익률을, rt는 시장이자율을 나타낸다. 이로부터 알 수 있듯이, 부동산스왑에서는 부동산 수익률이 시장이자율보다 높으면 매입자가 이득을 얻는 반면, 부동산 수익률이 시장이자율보다 낮으면 매입자는 손실을 입는다.5) 개별 부동산 자산의 경우 수익률은 부동산 자산으로부터의 임대소득과 자본이득의 증감에 따라 결정되며, 부동산 지수의 경우에는 지수 변화율이 곧 수익률이 된다. 실현된 만기 손익은 현금으로 결제되는 것이 일반적이다. 따라서 투자자는 부동산으로부터 얻을 수 있는 기대수익이 시장이자율에 비해 상대적으로 높을 때 부동산스왑의 매입포지션을 취하는 반면, 부동산으로부터 의 상대적 기대수익이 낮을 때 부동산스왑의 매도포지션을 취하려 한다.

2) 해외에서의 부동산스왑 활용 사례

해외 금융선진국에서는 이미 부동산지수를 기초자산으로 하는 파생상품이 다양한 형태로 활용되고 있다. 예를 들어, 1991년 영국의 선물옵션거래소인 FOX6)가 부동산지수와 관련한 선물을 상장한 바 있다. 이들 부동산지수 관련 장내선물은 성공적이지 못하였던7) 반면, 대표적 부동산지수인 IPD Capital Growth Index를 기초자산으로 하는 장외 선도계약(PIF: property index forward)은 꾸준히 활용되고 있다. 한편, 미국의 CME는 2006년 6월 부동산지수 SPCSI8)를 기초자산으로 하는 선물과 옵션을 상장하였다.

부동산스왑 계약은 복수의 PIF 계약의 조합이라고 볼 수 있으며, 장외파생상품인 만큼 상품구조는 거래당사자의 요구에 따라 매우 다양하게 설계될 수 있다. 부동산이 대체투자자산의 일종으로 인식되면서 부동산 가격 변동을 예측하여 수익을 얻으려는 거래가 일반화되고 있고, 이에 따라 부동산스왑이 좋은 투자수단이 되고 있다. 또한 부동산 자산을 다수 보유하고 있는 투자자는 위험을 헤지하려는 목적에서 부동산스왑을 활용할 수 있는데, 미국 및 유럽의 경우 보험회사 및 기업연금 펀드로부터의 수요가 많다. 예를 들어, 1993년 보스턴 소재 연금펀드가 보험회사를 거래상대방으로 부동산스왑 계약을 체결한 바 있는데, Frank Russell-NCREIF9) 부동산지수가 기초자산으로 사용되었다.10) 

한편, 부동산스왑은 그 자체로서 뿐만 아니라 다른 금융상품과 결합된 형태로 활용되는 사례가 많은데, 그 대표적인 예를 소개하자면 다음과 같다. 우선, 부동산스왑이 결합된 채권이 활용되고 있다. 동 채권의 이자 및 만기 상환액은 부동산투자로부터의 수익률에 연계되는데, 임대수익은 이자 지급에 사용되고 자본이득은 만기 원금 상환에 사용되는 구조이다. 예를 들어, 1980년대 일본에서 미국 소재 상업용부동산에 투자하려는 투자자들을 대상으로 발행된 부동산연계채권이 유행한 바 있다. 영국에서도 IPD Capital Growth Index 등의 부동산지수에 연계된 증권이 활용되고 있다. 다음으로, 부동산스왑이 결합된 부동산담보대출 도 활용되고 있다. 동 계약에서는 대여자가 부동산 투자로부터의 자본이득을 차입자와 공유할 수 있는 대신 대출이자율은 시장이자율보다 낮은 수준에서 설정된다. 대여자는 별도의 부동산스왑계약이나 부동산연계증권의 발행을 통해 관련 위험을 헤지하기도 한다. 영국에서 널리 활용되고 있는 SAM증권11)이 그 대표적인 예이다.