자료 1: http://www.businessdictionary.com/definition/letter-contract.html
- to either prepare the final (definitive) contract within the specified timeframe,
- or to reimburse the contractor for costs incurred under the letter.
- 도급자가 즉시 자재의 생산을 개시하거나 서비스 수행을 할 수 있도록 일부 계약사항이 미정인 채 행하는 예비적인 계약으로 letter contract 후 계약 명세화 작업을 완료해야 하는 시한이 있다.
- FAR에는 이 시한이 180일 이내 또는 계약 물량의 40%를 수행 전으로 되어있음.
- 발주자와 도급자가 계약 명세에 대해서 합의에 이르지 못하더라도 도급자는 계약을 수행해야 하고 발주자는 합리적인 가격이나 보수를 결정해야 한다. 그러나 이 결정은 소송의 대상이 된다.
계약의 종류 2000.10.17 목차 계약(contract)이란 도급자(또는 공급자, Seller, Contractor, Supplier)는 규정된 제품(product)을 공급하고 발주자(또는 구매자, Buyer, Owner, Purchaser)는 공급된 제품에 대한 대가를 지급하기로 도급자와 발주자 사이에 이루어진 합의로, 쌍방에 대한 법적 구속력을 갖는 합의를 계약이라고 말할 수 있습니다. 이론적으로는 발주자와 도급자가 합의만 한다면 무수한 종류의 계약 형태를 만들어 낼 수 있을 것입니다. 실제로 몇 가지 문헌과 자료에서 조사한 계약의 종류는 아래 4.계약의 종류에서 나열한 것처럼 매우 다양합니다. 계약방식은 대가의 지급방법, 업무의 범위, project 실시 방법, 또는 계약고 결정 방법 등에 의해서 분류할 수 있으며, PMBOK®Guide (1996 Edition)에서는 대가의 지급방식에 의해서 3가지로 분류하고 있습니다. 아래 3.계약고 결정 방식에 의한 계약의 분류는 주로 토목.건축 공사에 적용하는 것으로 영국적인 방법으로 생각된다. 1)정액계약(Fixed price contract or Lump sum contract) 규정된 제품(공사/서비스)에 대한 대가가 확정된 계약. 계약 전의 견적 물량과 프로젝트 완료 후 실제 정산물량 사이에 차이가 있더라도 설계변경이 없었다면 대가의 크기는 불변임. 계약 단계에서 제품의 정의가 명확한(well-defined product) 경우에 일반적으로 채택되며, 제품의 범위, 내용이 나 규모가 명확하지 안 는 경우에는 발주자는 원하는 제품을 얻지 못할 위험성이 있고, 도급자는 발주자가 원하 는 제품을 공급하기 위해 추가 경비가 발생할 위험성이 있다. 제품생산 과정에서 일어나는 어떠한 장애도 도급 자 책임으로 처리되어야 한다. 그러나 계약 후 제품의 정의가 변경된다면, 즉 설계변경이 있는 경우에는 발주자 는 추가 비용을 부담해 야 한다. 특징 : ①최종비용(총공사비 또는 사업비)이 조기에 확정된다.(예산의 제약을 받는 공공공사에 가장 적절한 방식) ②발주자의 프로젝트 참여도와 리스크가 최소화된다. ③경쟁입찰을 통해 최저가로 최단기간에 프로젝트를 완료할 수 있는 여건이 조성된다. ④도급자는 경영능력을 최대한 발휘하여 공기단축 및 비용절감으로 이익을 최대화할 수 있다. ⑤발주자는 설계변경에 따른 작업지연과 추가비용에 대한 보고를 즉시 받을 수 있다. ⑥도급자는 프로젝트에 수반되는 위험부담을 하도급자에 전가할 수 있다. ⑦도급자에 대한 Bonus와 지체보상 제도를 통해 작업수행 속도를 개선시킬 수 있다. ⑧도급자 선정 전에 발주자는 얻기를 원하는 것에 대한 정확한 지식을 갖고 있어야 한다. ⑨입찰 전에 프로젝트에 필요한 도면, 시방서 등이 준비되어야 하기 때문에 준비 기간이 길어지고 준비 비용도 많이 든다 ⑩건설공사의 경우에는 설계와 시공이 분리되어 있어 도급자의 경험이나 지식이 설계에 반영될 수 없다. ⑪과당 수주경쟁으로 최저 입찰가 ≠ 합리적인 최저가로 되어 부실공사의 원인이될 수 있다. ⑫문제 발생시에 책임이 설계와 시공으로 양분될 수 있다. ⑬위험부담이 많은 프로젝트의 경우에는 과다한 예비비를 입찰가에 포함시켜 낙찰가가 증가할 수 있으며, 유능한 입찰자의 수가 줄어들 수 있다. ⑭공사 착공 후에는 설계변경이 어렵고, 설계변경이 공사에 반영된 후에는 공사비 증감에 대한 발주자와 도급자의 의견 차이로 claim의 원인이 될 수 있다. ⑮발주자, 도급자, 설계자 사이의 이해 상충으로 대개 적대적인 관계가 존재한다. 2)실비정산식 계약(Cost-reimbursable contract) 발주자가 도급자에게 공사실비(actual cost)와 별도로 규정된 보수(fee)를 지급하는 방식. 실비는 직접비(direct cost)와 간접비(indirect cost)로 구성되며 보수는 대개 도급자의 일반관리비와 이윤을 포함한다. 설계도서와 시방서 등이 명확하지 않은 상태에서 계약을 체결하고 프로젝트를 시작하여 조기완료가 필요한 대규모의 프로젝트나, 설계도서는 명확하지만 프로젝트 비용 총액산출이 곤란한 경우에 채택된다. 프로젝트 비용이 과도하게 높아지지 않고 도급자는 손해를 볼 염려가 없기 때문에 양질의 프로젝트를 기대할 수 있다. 실비의 정당성을 확인하기 위해서 발주자가 도급자의 회계장부에 대한 감사를 실시하는 경우도 있으며, 초기에는 실비정산 방식으로 시작하여 어느 정도 공사가 진척된 후에는 정액계약으로 전환하는 경우도 있다. Channel Tunnel Contract(영불해협 연결 해저 터널공사)가 실비정산 계약으로 시작하여 나중에 정액계약으로 전환되었다고 한다. 우리나라의 경우, 직접재료비는 입찰에 의해 결정되는 가격인 경우에는 문제가 없으나 입찰이 불가한 품목은 실제 구입비용에 상관없이 가격정보나 물가자료 등 물가정보지 금액의 일정 퍼센티지로 일률적으로 정하고, 직접노무비도 정부노임단가의 일정 퍼센티지로 일률적으로 정하는 경우가 있어서, 실비와 차이가 있을 수도 있다. 실비정산 본래의 취지를 살릴 수 있는 좀 더 실제적인 실비 계산 방안이 강구되어야 하며, 하루 빨리 신용사회가정착되어 서로 믿을 수 있는 사회가 되어야 하겠다. 특징 : ①설계-시공 동시 시행(fast tracking) 방식에 의해서 설계-시공 기간을 단축시킬 수 있다. ②설계변경과 관련하여 발주자에게 최대한의 유연성을 제공한다. ③입찰을 위한 사전 준비와 입찰 후의 협상이 최소화된다. ④정액계약 특유의 도급자 Risk가 없다. ⑤기획 자문에서 프로젝트 완료까지 동일한 도급자를 사용할 수 있게 하여 품질과 효율성이 향상될 수 있다. ⑥주요 설계변경 사항에 대하여 도급자가 재빨리 대응할 수 있다. ⑦발주자가 공사관리에 참여하여 주요 결정을 내리는데 역할을 할 수 있다. ⑧프로젝트 진행 중에는 최종비용에 대한 확신이 없다. ⑨발주처측 인사들에 의해서 고비용을 야기하는 시방서가 만들어질 수 있다. ⑩발주처측 인사들에 의해서 과도한 설계변경이 시도되어 시간과 경비를 증가시킬 수 있다. ⑪도급자의 이윤에 직접 관련이 있는 도급자의 장비, 본사경비 등과 같은 실비정산 항목의 실비 정의 등과 관련하여 분규가 있을 수 있다. ⑫설계 시공 동시 진행으로 기획, 조정, 인사 등의 일이 어려워진다. ⑬도급자의 고유 권한으로 여겨지는 부분까지 발주자가 간섭을 하여 분규가 있을 수 있다. ⑭발주자와 도급자 사이에 특수한 관계가 있을 경우에 많이 사용된다. 사전에 약정된 단가에 의해서 대가를 지급하는 방식. 공사범위, 내용, 규모는 명확하나 수량이 불분명할 때 채용되는 방식으로 재료비 단가, 노무비 단가, 또는 재료 비와 노무비를 합산한 길이당, 면적당, 체적당, 또는 시간당 단가만을 결정하여 프로젝트를 도급 시키는 방식. 프로젝트가 비교적 적은 수의 요소작업으로 이루어지고, 각 요소의 단가 결정이 비교적 용이한 경우에 이루어 진다. 단가가 고정되므로 임금이나 물가 변동의 위험은 도급자가 부담하게 된다. 단가는 예상수량을 기본으로 하여 산출하게 되므로, 실제 수량과 예상 수량의 오차가 어느 범위 이상으로 커지게 되면 단가를 조정할 수 있 도록 계약을 하는 것이 바람직하다. Maintenance 공사, ship repair 공사, 또는 단순 공종의 토목공사에 적합하다. 특징 : ①설계변경에 의한 수량 증감이 쉽다. ②수량이 불명확할 때 간단히 계약을 하고 곧 프로젝트를 시작할 수 있다. ③프로젝트 완료시까지 총 비용의 예측이 어렵다. ④투입수량 확인을 위해서 발주자가 현장감독을 광범위하게 실시할 필요가 있다. ⑤적정한 수량 측정 기준을 정해야 한다. 1)Measurement contracts 공사완료 물량을 산출하여, 이 물량에 단가를 곱하여 계약고를 결정하는 방법. 물량산출은 공사 성격에 따라 발주자나 도급자가 하게 된다. 최종공사비를 예측할 수 있으므로 발주자가 cost control을 할 수 있는 장점이 있다. 물량산출 방법에 따라서 여러 가지로 분류된다. ①도면과 시방서에 의한 방법 도급자가 입찰가를 결정하기 위해서 도면과 시방서에서 물량을 직접 산출 하는 방법. 도급자가 물량 산출의 정확도와 단가의 적정도를 모두 책임지게 되므로, 도급자는 큰 Risk를 부담하게 된다. 따라서 금액이 과다하게 책정될 가능성이 높다. ②성능시방서(Performance specification)에 의한 방법 발주자가 요구하는 성능을 간략하게 기술한 시방서에 의해서 입찰가를 정하는 방법. 도면과 시방서에 의하는 방법보다 더 막연한 방법으로 도급자가 공사를 수행하기에 적절한 자재와 시공방법을 정해야 한다. ③단가표(Schedule of rate)에 의한 방법 공사의 특성과 공사의 범위를 사전에 정하기 어려운 경우에 적용하는 방법으로, 발주자가 제시하는 물량을 포함하지 않는 단가표에 입찰자가 단가를 기입하는 방법과,발주자가 제시하는 단가가 기입된 단가표에 입찰 자가 적용할 퍼센티지를 기입하는 방법이 있다. "예" PSA Schedule of rate ④Bill of Quantity에 의한 방법 발주자가 제시하는 물량표에 입찰자가 단가를 기입하여 입찰가를 정하는 방법. 가장 자주 사용되는 방법으로 여러 입찰가를 비교하기 좋으며 공사를 수행하기도 편리한 방법이다. 대부분의 경우 도면과 시방서도 동시에 제공되므로 입찰가 결정이 비교적 용이하다. ⑤Bill of approximate quantities에 의한 방법 전체 물량을 정확하게 산출하기 어려운 경우에 적용하는 방법으로, 개략적인 물량표에 의해서 입찰가를 정하고 공사 완공 후에 정확한 물량을 다시 산출하여 계약고를 확정하는 방법. 2)Cost reimbursement contracts 실비정산식 계약. 상기 2-2)와 같으며 3종류로 분류할 수 있음. ①Cost plus percentage ②Cost plus fixed fee ③Cost plus variable fee
(*주 1) ①Project Management - A System Approach to Planning, Scheduling and Controlling (by Harold Kerzner, Jonh Wiley & Sons, Inc) ②Total Engineering Project Management (by George J. Ritz, McGraw Hill) ③Principles of Project management (by John. R. Adams. et al, PMI) ④Project Management - Planning & Control Techniques (Rory Burke, John Wiley & Sons, Ltd) ⑤Federal Acquisition Regulation(미국,연방 조달 법) ⑥건설경영공학(김문한 외, 기문당) ⑦건설관리 및 경영(한국건설산업 연구원, 보성각) ⑧건설경영개론(서울대 건설기술연구실, 태림문화사)
1)총액계약(firm-fixed-price contract, FFP, Lump sum contract) -도급자가 거의 대부분의 Risk를 감당한다. -기타 특징은 정액계약특징 참조요. 2)실비정산 정액보수 가산식 계약(Cost-plus fixed fee contract, CPFF) -도급자는 계약수행에 투입된 실비(cost)와 정액의 보수(fixed fee)를 받는다. -프로젝트 수행 능력의 우열에 관계없이 보수는 동일. -도급자가 cost를 절감하게 하는 동기를 부여하지 않음. -총공사비를 500억원으로 예상하고 그 10%를 보수로 합의했다면, 보수는 50억원이된다. 그러나 실제 공사비용 이 550억원이 되었다고 하더라도 보수는 50억원으로 불면. -계약 후 상당 기간이 지나도록 프로젝트의 성공여부가 불투명한 연구개발 프로젝트에 적합. -우리나라에서는 "ASEM 및 무역센타 확충 공사"에 이 계약방식 적용. 3)실비정산 비율보수 가산식 계약(Cost-plus percentage fee contract, CPPC, or Cost-plus percentage of costs contract) -도급자는 계약수행에 투입된 실비(cost)와 이 실비에 비례하는 보수(fee)를 받는다. -도급자가 cost를 절감해야 할 금전적인 incentive가 없기 때문에 프로젝트 cost가 올라갈 여지가 다분히 있다. -발주자에게는 아주 불리한 계약방식. 도급자가 cost를 증가시킬수록 fee도 증가하므로, 도급자는 cost를 감소시키기보다는 증기시키는 방향으로 유인되기 쉽다. -총공사비 실비를 500억원으로 예상하고 그 10%를 보수로 합의했다면, 보수는 50억원이된다. 그러나 도급자가 실제 공사 실비를 550억원으로 증가시켰다면 보수는 5억원이 증가한 55억원이되고 실제 총 공사비는 605억원이 된다. -미국 연방조달법(Federal Acquisition Regulation)에는 이 계약방법을 정부 조달계약에 사용하는 것이 금지되어 있음. 4)Fixed-price incentive fee contract(FPIF) or Fixed-price incentive (firm target) contract -fixed-price contract와 동일하나 프로젝트 완료 시점에서의 최종 total cost와 target cost를 비교하여 total profit를 사전에 정해진 방식에 따라 조정하는 부분만이 다른 점임. -상당히 복잡한 계약방식임. -Risk와 Saving에 대해서 발주자와 도급자가 분할하여 책임을 진다. -도급자가 cost를 줄이도록 노력하는 동기를 부여하고 있다. -공사금액이 많고 공사기간이 긴 공사에 적용하기 좋다. -구성요소 target cost(or estimated cost) : 정상적인 작업 수행조건 아래서 도급자가 꼭 달성할 만한 수준의 cost. target profit(or expected profit) : 계약에 합의 결정된 profit. target price : target cost + target profit ceiling price (price ceiling) : 도급자가 받을 수 있는 최고 price. profit adjustment formula (share ratio) : 발주자와 도급자의 cost 책임비율. -예제 target cost : 500억원 target profit : 40억원 target price : 500+40 = 540억원 ceiling price : 575억원(target cost의 115%) share ratio : 70 / 30 → 발주자 몫 70, 도급자 몫 30
negotiated price(억원) 400 450 500 550 575 600 650 profit 70 55 40 25 0 0 0 final price 470 505 540 575 575 575 575
negotiated price : 공사 완공 후에 도급자가 발주자에 제출한 공사 수행중 발생한 cost 명세서를 발주자가 감사하여 확정시킨 cost. Final price = (target cost - negotiated cost) × (Note : 상기 식으로 계산한 final price가 575억을 초과할 경우의 final price는 575억임.) 5)Cost-plus incentive fee contract(CPIF) -cost-plus fixed fee contract와 같으나 공사완료 시점에서의 최종 total cost와 target cost를 비교 하여 사전에 정해놓은 방식에 따라서 fee를 조정하는 부분이 다른 점이다. -발주자와 도급자가 Risk를 분담한다. -기간이 오래 걸리는 연구개발 프로젝트에 적합하다. -예제 target cost : 500억 target fee : 40억 maximum fee : 60억 minimum fee : 20억 fee adjustment formula(share ratio) : 80 / 20 → 발주자 몫 80, 도급자 몫 20
contractor cost 350 400 450 500 550 600 650 fee 60 60 50 40 30 20 20 final price 410 460 500 540 580 620 670
Final price = (target cost - contractor cost) × (Note : A = (target cost - contractor cost) × A ≤ 20이면 A = 20 적용, 20 < a =" 계산"> 60이면 A = 60 적용) 6)Cost-plus guaranteed maximum-share saving -actual cost가 "guaranteed maximum"이라는 이름으로 확정된 ceiling price 이하일 경우에는 실비 정산정액보수 가산식 계약과 같이 fixed fee와 실비를 정산해주고, saving ( guaranteed maximum - actual cost)은 정해진 비율에 의해 발주자와 도급자가 분배. -guaranteed maximum price를 넘는 금액에 대해선 도급자가 책임을 진다. 7)Fixed-price incentive (successive targets) contract -최초 계약 시에 이 계약 후 일정시간 경과 후에는 계약 내용을 변경하기로 합의하고, 계약 사항을 이행 하면서 얻은 자료와 최초 계약시 합의한 조건들에 의하여 계약내용을 수정 완성시키는 계약. -최초 계약시에 production point(직역하면 생산개시일)와 ceiling price등 몇 가지 조건을 정하고, production point 전 어느 시점까지 계약 사항을 이행하면서 얻은 자료와 최초 계약시 정한 조건들을 기준하여 발주자와 도급자가 상호 협의해서 계약을 firm fixed price contract로 전환시키거나, 이것이 부적합하다고 판단될 경우에는 profit adjustment formula를 정하여 계약내용을 확정시키는 것. -제품개발 계약을 하면서 이 계약에 의해서 개발될 제품의 납품계약까지 하는 것. -최초 계약시 정하는 계약조건들 ceiling price initial target cost initial target profit production point initial profit adjustment formula ceiling of firm target profit floor of firm target profit -Production point 이전에 도급자가 제출해야 할 자료 proposed firm fixed price 또는 proposed total firm target price statement of all cost incurred estimate of cost -계약을 체결하고 계약사항을 이행하면서 정하는 사항 (아래 ① 또는 ②) ① : firm target cost ② : profit adjustment formula firm target profit ceiling과 floor 범위 내에서 firm fixed price 8)Fixed-price contract with prospective price redetermination -가격이 크게 변동되리라고 예상되는 품목의 대량구매에 자주 사용되는 계약방식으로, 계약 기간을 2개 이상으로 분할하여 첫 번째 기간에 대해서는 firm fixed price 로하고 나머지 기간에 대해서는 매 기간 시작 전에 도급자가 제출한 자료에 의해서 도급자와 발주자가 협의하여 가격을 정하는 것. 9)Fixed-ceiling-price contract with retroactive price redetermination -선 납품 후 금액 확정방식의 계약 -계약시에 unit price, total price, ceiling price를 정하고 자재/용역을 납품한 뒤에 ceiling price 한도 내에서 도급자가 제출한 자료에 근거하여 total price를 협상하여 정하는 것. -도급자가 cost를 줄이도록 노력하게 하는 동기부여를 할 수 없으므로, FAR에는 USD 100,000 이하의 연구 개발 계약에만 사용하도록 한정되어 있다. -보수(fee)가 없는 실비정산(cost-reimbursement)계약 -비 영리 교육기관과의 연구 개발 계약에 적용. -보수가 없는 실비정산 계약이나, 사전에 정한 비율에 의해서 실비의 일부분만을 보상받는 계약. -기초연구 계약에 채용되는 방식으로 도급자는 지식 전수의 이득을 볼 수 있으며 또 경쟁력을 강화 시킬 수 있다.
12)Firm-fixed price, level-of effort contract -일반적인 조건들로만 기술될 수 있는 작업에 대해서, 정해진 기간동안에 계약서 상에서 요구하는 정도의 노력을 제공한 대가로 일정 금액을 지급하도록 규정된 계약. -계약 수행의 결과로 얻어질 결과물에 대한 특정한 조건이 없다. -노력을 하여 얻어진 결과를 보여주는 보고서(report)가 일반적인 계약의 결과물이다. -특정 연구 개발 분야의 조사나 검토에 적합한 계약. -FAR에는 USD 100,000 이하에만 적용하도록 규정. 13)Fixed-price contract with award fee -fixed-price contract에서 incentive를 부여하고 싶으나, 도급자의 계약 수행 성적을 객관적으로 측정 할 수 없어서 incentive 방법을 적용할 수 없을 때 사용. -계약을 만족스럽게 수행했을 경우에 fixed-price를 지급하고, award fee를 수여할 만한 경우에는 award fee를 추가로 지급. -Award fee board를 설립하고 여기서 award fee plan을 세워서,이 계획에 준하여 도급자의 계약수행을 주기적으로 평가하여 award fee를 지급. 14)Indefinite-delivery, definite-quantity contract -일정기간 동안에 공급할 자재/서비스의 전체 수량을 확정시키고, 이 수량과 기간 내에서 필요가 있을 때마다 일부 수량씩 order하는 방법. -매 order시 마다 적용할 최대, 최소 수량 한정됨. 15)Indefinite-delivery, indefinite-quantity contract -일정기간 동안에 공급할 자재/서비스의 최대, 최소 수량을 확정시키고, 이 기간 내에서 필요가 있을 때마다 정해진 한도 내에서 order하는 방법. -매 order시 마다 적용할 최대, 최소 수량 한정됨. -advisory and assistance service에 사용하기 적합. -우리나라 건설업계에서도 이러한 계약 방법이 사용되고 있다. 철근, 레미콘, 파이프 등 각 현장에서 자주, 대량으로 사용되는 자재에 대해서 년초에 건설회사와 supplier가 단가만 합의하고 수요가 있을 때마다 현장별로 order하여 자재를 조달하는 방법. 16)Indefinite-delivery, requirements contract -시설의 고장수리, 개조, 분해검사(overhaul)처럼 고장이 일어나기 전에는 자재/서비스의 필요 수량을 파악하기 어려운 작업이나 advisory and assistance service에 사용하기 적합한 계약. -A requirements contract provides for filling all actual purchase requirements of designated Government activities for supplies or services during a specified contract period, with deliveries or performance to be scheduled by placing orders with the contractor.(FAR 16.53 (a) description) -자재와 인력을 단가제에 의해서 공급하는 계약. -엔지니어링 서비스 관련 계약에 적합. -FAR의 경우는 총 예상 계약고가 USD 25,000이하이고 이중 자재비가 20%를 넘지 않는 경우에 적용. -Time and material contracts의 변형 -인력만을 단가제에 의해서 공급 -도급자가 즉시 자재의 생산을 개시하거나 서비스 수행을 할 수 있도록 일부 계약사항이 미정인체 행하는 예비적인 계약으로 letter contract 후 계약 명세화 작업을 완료해야 하는 시한이 있다. -FAR에는 이 시한이 180일 이내 또는 계약 물량의 40%를 수행 전으로 되어있음. -발주자와 도급자가 계약 명세에 대해서 합의에 이르지 못하더라도 도급자는 계약을 수행해야 하고 발주자는 합리적인 가격이나 보수를 결정해야 한다. 그러나 이 결정은 소송의 대상이 된다. 20)턴키 계약(Turn-key contract, design-build contract or design-construct contract) -설계와 시공이 동일 조직에 의해서 수행되도록 맺어진 계약. -Bridging contract(or draft-build contract), design-build-warrant contract와 design-build-maintain contract 등의 변종이 있다. -우리나라에서의 턴키계약의 정의는 "국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령" 제79조에 있다. "일괄입찰"이라 함은 정부가 제시하는 공사일괄입찰기본계획 및 지침에 따라 입찰시에 그 공사의 설계서 기타 시공에 필요한 도면 및 서류(이하 "도서"라 한다)를 작성하여 입찰서와 함께 제출하는 설계·시공일괄입찰을 말한다. -Project life cycle을 기획-설계-구매-시공-시운전-조업-폐기의 7단계로 정의한다면, 턴키계약은 기획-설계-구매-시공-시운전의 5단계를 포함한다. -1950년대 미국에서 제조업체와 서비스업체들이 점점 더 크고 복잡한 내용의 공사를 발주하게 되면서, 대형프랜트 공사의 경우는 기획에서 완공까지의 기간이 10여년 가까이 걸리게 되었다. 치열한 경쟁 속에 있는 발주자들의 입장에서는 이 기간을 조금이라도 단축할 수 있다면 이는 경쟁력을 제고하거나 시장점유율을 높이는데 크게 기여할 수 있다고 판단하여 조속한 완공을 요구하게 되었고, 이러한 요구에 부응하기 위해 나타난 계약방법이 턴키 계약이라고 할 수 있다. -대가지급 방법은 lump sum, cost-plus fee, guaranteed maximum price등이 사용되고 있으며 이중 cost-plus fee 방식이 많이 채택되고 있다. -도급자가 설계와 시공에 대해서 모든 책임을 지므로 이는 필연적으로 lump sum 방식으로 유도될 것 같으나 공사진척에 따른 발주자의 간섭에 의한 설계변경 증가 때문에 꼭 그렇게 되지는 않음. -턴키방식은 design-construct 방식과 design-manage 방식으로 나누어진다. design-construct : constructor가 general contractor로서 모든 subcontractor를 지휘 통제. design-manage : 시공은 여러 독립적인 contractor에 의해서 수행되고 이들의 지휘 통제는 design 회사에서 한다. -설계 및 시공과 관련해서 발주자에게는 단 1개의 계약만이 있으므로 편리하다. -설계나 시공 또는 project의 다른 요소들 사이에 필요한 coordination이 최소화된다. -설계-시공 기간이 단축된다. -시공기술이 설계단계에서 반영될 수 있다. -발주자의 오류나 생략에 기인하는 설계변경이나 클레임을 방지하거나 줄일 수 있다. -발주자에게는 없는 전문기술을 제공받을 수 있다. -비용이나 공기에 큰 영향을 미치는 설계나 시공의 문제에 대해서 발주자가 모르고 지나갈 수 있다. -발주자의 참여 제한으로 최종 결과물이 예상과 꼭 일치하지 않을 수 있다. -발주자의 지나친 간섭으로 공기가 연장되거나, 관리비용의 증가 또는 책임한계의 혼란을 야기할 수 있다. -해외공사에서 일부 발주자나 consultant 들이 책임을 모면하기 위해서 설계와 시공이 확연히 분리 되어 있는 공사를, 수백 수천 쪽에 달하는 계약도서(contract documents) 한 두 곳에 나와있는 design 이라는 단어를 가리키며, 턴키공사라고 억지를 쓰는 경우도 있습니다. 또 계약도서에 나오는 design이나 부하계산 (load calculation)이라는 한 두 구절에 턴키공사라고 오해를 할 수도 있습니다. 설치 상세도면을 그리거나 shop drawing을 그리는 것도 design이라고 볼 수 있으며,설계 시공 분리 공사에서 확인 목적으로 도급자가 열부하계산을 하도록 계약도서에 규정하는 경우도 많이 있습니다. -설계 시공 분리공사에서 도급자는 장비 발주시 용량확인 목적, 상세도면을 그리기 위한 기초자료로, 또는 설계의 적정성을 확인하기 위해서 발주처나 consultant에게 설계계산서를 요구할 수 있습니다. 이러한 도급자의 권리를 적절히 사용함으로서 도급자는 공기를 단축할 수 있으며 나아가 발주처측의 자료 제공이 적절치 못할 경우에는 공기연장이나 작업범위(work scope) claim 자료로도 이용할 수 있습니다. 21)공사관리 계약방식(Construction management contract, CM 계약) -CM 계약방식은 1970년대부터 미국에서 활용되기 시작한 새로운 계약방식으로서, 기존의 general contractor 방식에 의한 건설공사가 자주 초래하는 ①설계와 시공을 분리발주 함으로서 야기되는 공기지연과 시공과정에서 나타나는 문제들을 신속하게 해결할 수 없는 문제점 ②공기지연과 이에 따른 공사비 인상의 문제점을 해결하기 위한 방안으로 나타난 것이다. -CM은 각 부문의 전문가들로 구성된 CM회사의 통합된 건설관리 기술을 발주자에게 서비스하는 행위로, 프로젝트의 기획-설계-구매-시공 업무를 초기부터 통합관리하며, 발주자, 설계자, 시공자 간의 업무조정 역할에 그 주안점이 있다. -CM계약 방식은 CM for fee 방식과 CM at risk 방식으로 구분할 수 있습니다. -CM for fee 방식에서 CM회사는 발주자의 대리인으로서 프로젝트 관리, 원가관리, 일정관리, 품질 관리, 계약 조정업무, 안전관리 등의 관리 감독업무 또는 컨설팅 업무만 담당하며 사업 성패의 책임을 지지 않음. -CM at risk 방식에서 CM회사는 CM for fee 방식에서 CM이 수행하던 업무를 기본적으로 수행하며 또 직접 시공에 참여하거나 하청업체들과 계약을 체결하여 시공을 포함한 사업 전반에 관한 책임을 지게 된다. -대가의 지급방식은 CM for fee 방식에서는 cost-plus fee 방식, CM at risk 방식에서는 cost-plus guaranteed maximum-share saving 방식이 많이 채택된다. -기획 조정 능력의 향상으로 공기, 품질, 및 공사비 절감 가능성이 증대 되고, 프로젝트 관련 이해 당사자 들 사이의 갈등이 최소화된다. -설계 시공 병행 방식에 의해서 공기 단축 가능. -설계 단계에서 시공 지식을 반영 가능하며, 시공시 발생하는 문제를 단기간 내에 해결 가능. -설계 단계에서 가치공학(VE) 적용이 용이. -CM for fee의 경우에는 시공자의 risk가 상당부분 발주자에게 전가된다. -전체 프로젝트 비용이 확정되지 않은 상태에서 단계별 발주에 의해서 공사비가 증대될 위험성이 있으며, 이 증대된 공사비용이 부분적인 조기 완공의 이득을 상쇄시킬 수 있다. -프로젝트 성패의 상당부분이 CM의 능력에 의해서 좌우된다. -CM for fee에서 CM은 공사비와 품질에 책임을 지지 않는다. -발주자는 신속히 의사결정을 내려야 할 책임과 의무가 있다. -공동도급 계약은 2인 이상의 사업자가 공동으로 어떤 일을 도급받아서 공동계산하에서 협동하여 계약을 이행하는 형태의 계약이다. -공동도급 계약은 "국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률" 제 25조, 동 법 시행령 72조 및 공동도급 계약운용요령(회계예규)에 규정되어 있다. 공동도급 계약운용요령에 규정된 "공동도급계약과 "공동 수급체의 정의는 아래와 같다. "공동도급계약"이라 함은 공사.제조.기타의 도급계약에 있어서 발주관서와 공동수급체가 체결하는 계약을 말한다. "공동수급체"라 함은 구성원을 2인 이상으로 하여 수급인이 당해 계약을 공동으로 수행하기 위해서 잠정적으로 결성하는 실체를 말한다. -공동도급 계약은 흔히 Joint Venture(약하여 J/V) 또는 Consortium이라고 하는데 엄밀한 의미에서 이 2 가지는 차이가 있다고 한다. Partnership은 때때로 Joint Venture와 같은 뜻으로 쓰이고 있습니다. "J/V는 합작단계에서 참여자간의 업무가 정해지며, 계약이행 과정에서는 참여자간의 구분은 없으나, Consortium은 연합단계에서 참여자간 시공부분이 분할되며, 각기 소기의 공사를 기본계획에 따라 독립적으로 수행하게 된다." (건설경영공학 P176) -계약 이행방식 ①공동 이행방식(J/V 방식) : 공동수급체에 의해서 공동 수행. 건축공사에 많이 적용. ②분담 이행방식(Consortium 방식) : 공동수급체 구성원 간에 계약목적물을 분할하여 그 분담부분에 대해서만 책임을 지는 방식. 토목공사에 많이 적용. -위험의 분산 : 모든 것을 공동수급체 구성원의 지분 비율에 의해서 분담하게 되므로 위험요소도 분담 하게 되어 위험이 분산된다. -기술력 보완과 경험의 증대 -공사관리 합리화 : 구성원간의 합의의 필요성에 따라 자연히 합리적인 공사관리가 이루어진다. -중소 건설업체의 대형 공사 수주 가능성 증대 -기술이전 촉진 : 구성원 간의 기술이전이 자연스럽게 이루어 진다. -의사결정에 시간이 걸린다. -지분 비율이 적은 구성원의 참여가 소극적일 수 있다. 23)BOOT(Build-Own-Operate-Transfer)계약, BOT(Build-Operate-Transfer)계약, ROT(Refurbish-Operate-Transfer)계약 -도급자(사업주)가 프로젝트의 기획-설계-구매-시공-시운전뿐만 아니라, 프로젝트에 필요한 자금조달 및 프로젝트 완공 후 일정기간동안 시설운영까지 책임을 지는 계약 방식. -사업주는 시설운영에서 나오는 수익금에서 투자자금 및 이윤을 회수하고 운영기간이 종료되면 발주처에 소유권을 이전하는 방식. -사회간접자본(SOC, Social Overhead Capital) 확충에 대한 필요성이 있으나 정부의 투자 재원에 한계가 있는 경우에 민간자본을 유치하여 재원의 한계를 해결하는 계약방법. -발전소, 고속도로, 교량, 터널 등에 적용. 24)Incentive/Disincentive 방식, I/D 방식 -발주자가 제시한 I/D time보다 일찍 도급자가 공사를 완료하면 보너스를 받고, 늦게 완료하면 벌금을 내는 방식. -공사 전체에 I/D를 적용하는 경우도 있고, 공사의 일부에 대해서 I/D를 적용하는 경우도 있다. -Incentive/Disincentive time(I/D time)과 Contract time *어떤 도로공사로 인하여 다른 도로의 이용자들이 겪는 교통 불편을 최소화하기 위해서 I/D를 적용 하는 경우를 예로 들면, 그 도로공사를 시행하는 전체 기간동안에 교통이 영향을 받는 경우도 있고(A 경우), 어떤 특정한 구간 공사 때만 교통이 영향을 받는 경우(B 경우)도 있을 것이다. A의 경우에는 전체 도로공사 기간에 대해서 I/D를 적용해야 할 것이므로 이 경우의 I/D time은 전체 공사의 Contract time(계약공기)와 같게 된다. B의 경우에는 교통이 영향을 받는 특정 구간에 대해 서만 I/D를 적용해야 할 것이므로 이 경우의 I/D time은 contract time보다 짧게 된다. -I/D 조항과 공기 지연시 도급자가 물게 되는 liquidated damage(지체보상) 조항과는 별개의 사항이다. -I/D time을 적정하게 정해야만 I/D 계약이 성공적일 수 있다. -I/D amount는 통상 계약고의 5% 정도. 25)Cost-plus-time contract or A+B contract -도급자 선정시에 공사비(A)와 그 공사를 완료하는데 필요한 시간(B)을 금액으로 환산하여 종합한 A+B를 선정 기준으로 한 것. -A+B 계약에는 대체로 I/D(incentive/disincentive) 조항이 추가된다. -평가를 위한 입찰금액 계산식 : 입찰금액 = A + (B × RUC) A : 입찰자가 산출한 공사금액 B : 입찰자가 산출한 공기(일 단위) RUC : 발주처에서 입찰시 제시한 Road User Costs(금액/일) 이 계산식에 의한 금액은 입찰자 평가를 위한 금액으로 발주자가 도급자에게 지불하는 금액은 아님. -공사 조기완공을 목표로 하는 계약방식. -공사로 인해 통행제한, 일부차선 폐쇄, 우회 등을 실시함으로서 road user cost가 많이 발생하는 공사에 적용하여 사용자의 불편을 최소화하려는 사용자 배려 공사방식. -공사로 인해서 심대한 사회 경제적인 영향이 있거나 안전상의 문제 때문에 공사를 조기에 끝내야 할 경우에 적용. -공익시설(전기,상.하수도, 가스, 도로 등) 사이에 상충점이 있거나, 설계상에 불확실한 사항이 있거나, 통행권 문제 등 공사 진행 전에 해결되어야 할 사항이 미결 상태인 경우는 적용 불가. -RUC가 적은 경우에는 효과적인 계약방법이 아님.
*다음 updating 시에 내용을 보충할 예정입니다.*
1)계약과 리스크 전이 프로젝트에 존재하는 리스크에 대한 대응으로는 회피(avoidance), 완화(mitigation), 수용(acceptance) 및 전이(deflecting)가 있습니다. PMBOK®Guide에서는 회피, 완화 및 수용의 3가지를 들고 있습니다. 계약은 발주자의 Risk를 도급자에게 전이하는 수단으로 볼 수 있으며, 전이 정도에 따라서 계약을 분류할 수도 있습니다. 발주자는 도급자 쪽으로 Risk가 많이 전이된 계약방법을 선호할 것이며, 반대로 도급자는 발주자가 많은 Risk를 감당하는 계약을 선호할 것입니다. 2)Risk Spectrum BOOT--Turnkey--FFP--FPIF--Unit Rate--Partnership--CPIF--CPFF--CPPC 도급자 Risk (大)----------------------------------------------------------------→(小) 발주자 Risk (小)←----------------------------------------------------------------(大) 발주자의 유연성 (小)←----------------------------------------------------------------(大) -유용한 site 안내 http://www.arnet.gov/far/loadmain.html 미국 연방조달법(Federal Acquisition Regulation) 전문을 download할 수 있습니다. Part 16,17에 계약의 종류가 있습니다. http://www.ic.usu.edu/Default.html 미국 Utah 주립대학에서 혁신적인 계약방법을 널리 보급 하기 위하여 만든 site로 A+B나 Warranty 등 여러 계약 방법의 상세한 설명을 볼 수 있습니다.
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