미국 부동산업 현황 (감정평가 제도 외)

자료: 한국감정평가협회, http://kapanet.or.kr/kapabook/25/kapa13.htm

논단: ◈ 미국 부동산업 현황 

태평양감정평가법인 | 김경식 감정평가사

미국 부동산 감정평가업계 나아가서 미국 부동산업을 전반적으로 거론한다는 것은 상당히 무리스러운 일이다. 미국 부동산은 현재 다기하게 나뉘어져 있으며, 그와 관련한 서비스도 중개, 모기지 금융, 관리, 에스크로우, 감정평가 등으로 세분되 어 있다. 주지하다시피 미국의 부동산 감정평가 제도는 1929년 대공황 이후 부동산 금융의 방만한 운영에 대한 반성으로 1930년대에 제도화된 것이다. 그후 미국 감정평가사 협회(Appraisal Institute of Real Estate Appraisers, AIREA) 중심으 로 발전하였다.

미국의 부동산 제도에 대해서는 약간 뒤로 미루기로 하고, 현재 미국의 부동산 시장에 대해서 살펴보면, 미국 부동산 시장은 각 지역 즉 동부, 중서부, 남부, 서 부시장이 그 지역의 경제 사정(Economic Base)에 따라 현저히 다르고, 부동산 시장 종류, 즉 주거, 상업, 공업용 부동산 시장이 또한 각기 다르다는 데 유의할 필요가 있다. 한가지 공통적인 사실은, 대부분 지역에 걸쳐, 부동산의 공급(이른바 스톡공급)이 과잉상태라는 것이다. 각 대도시의 평균 공실율이 상업용 부동산인 경우 15%를 상회한다는 사실이 이를 입증한다. 따라서 호경기가 되면 기존건물에 대한 사용 또는 입주(absorption, take-up)와 건물의 신축이 병행한다. 미국 부동산의 전체적인 가격은 장기적으로 볼 때 완만하게 상승하였으나, 그 상승률은 우리 나라나 일본과 같이 면적이 협소한 국가의 지가상승과는 비교가 되지 못하며, 역사적으로 주가지수(다우존스산업지수) 상승에도 미치지 못하고 있다. 따라서 건물 소유자보다는 임차인이 더 우월한 지위에 서는 경우가 많으며, 불경기에는 특히 그러하다. 불경기에 임대차 계악을 하는 경우, 주요 임차인(anchor tenant)에게는 임차료를 일정 기간 면제하는 것은 아주 흔한 일이다(concession).

미국 부동산의 특징에 대하여 우리가 주목하고 숙지해야 하는 것은, 당연한 이야 기인지도 모르지만, 전체부동산에서 토지가격이 차지하는 비중이 상대적으로 훨씬 적다는 데 있다. 대체로 가용 토지 면적이 넓은 사실에 기인하지만, 대부분의 건물이 견고하게 건조되며, 건물의 내용연수가 장기라는 이유도 있다. 주거용 부동산도 경제적 내용연수가 보통 60년정도이며, 100년 이상된 건물도 허다하다. 부지가격은 도시마다 다소 다르기는 하지만 대부분의 주거용 토지의 경우 평방미터 당 100,000원을 초과하지 않는다. 상업용 토지의 경우도 마찬가지로서, 우리가 잘 아는 LA의 올림픽 가의 경우에도 가장 좋은 자리가 평방미터당 300,000-500,000 원 정도이다. 물론 예외적으로 뉴욕이나 시카고의 CBD 지가는 상당히 고가이다. 토지와 건물이 별도의 부동산이 아니라는 것도 미국 부동산의 특징이다. 기본적 으로 토지상, 위에, 밑에 있는 모든 권리는 토지 소유자에게 속한다 물론 무한정한 것은 아니고 법에 의한 제한이 있다. 따라서, 타인 토지 상에 건물을 건축하여 사용할 경우에는 임차권(leasehold) 으로 해결한다.

최근 미국, 특히 LA를 중심으로 한 서부 부동산 시장은, 80년대의 급격한 부동산 가격의 상승에 이어, 과거 5-6년간은 계속해서 가격이 하락하는 과정을 거쳐왔다. 현재는 안정화되는 추세를 보이고 있지만 1989-90년의 정점에는 아직도 미치지 못하고 있다. 미국 서부 특히, LA지역의 부동산이 하락세가 오래 계속된 이유는 80년대 말 냉전이 종식됨에 따라 군수, 항공산업에 대한 수요가 현격히 줄게 되었고, 그에 따른 고용이 크게 줄게 되면서 부터이다. LA 지역의 실업률은 아직도 약 8% 내외로 미국 전국평균인 5.5%에 비하면 크게 높은 수준이다. 최근에는 정보통신, 인터넷을 포함한 컴퓨터 산업(실리콘 밸리), 엔터테인먼트 산업(LA)의 호 황에 힘입어 부동산 가격도 차차 회복이 되는 추세이고 공실율도 감소하는 추세 에 있다. 대체적인 경향은 그렇지만, 부동산 각 개별 시장은 다소 다른 추세를 보 이고 있다. 미국 전체적으로 재택근무의 증가로 --재택 근무자는 LA의 총 노동 인구 4백만중 25%에 육박한다는 보고도 있다-- 사무실에 대한 수요가 현저히 감소하고 있으며, 특히 중심업무지역의 경우 그 경향이 현저하다. 대기업의 본사 가 교외로 이전하는 것은 아주 흔한 일이다. 이는 통신과 컴퓨터산업의 발전과 맞물려있는 경향이기도 하다. LA지역의 윌셔가는 코리아타운도 지나가는 주요 간선도로중 하나인데 이 도로에 소재한 일부 업무용빌딩에 경우에는 공실율이 50-60%에 이르는 경우가 있고, 임료도 엄청나게 하락한 사례가 있다. 

소비자들의 소비행태의 변화에 따라 기존의 백화점, 점포들의 영업수익이 크게 감소하고 있으며, 프라이스 클럽등의 회원제 창고형 할인매장이 크게 인기를 끌 게 되면서, 소비의 중심축이 이러한 형태의 양판점으로 이전하고 있다. 따라서, 도심에서 멀리 떨어져 있지만 고속도로에서 가시도(visibility)와 접근성 (accessibility)이 좋은 부지의 가치는 상승하는 경향이 있으며, 기존의 백화점 및 점포부지의 지가는 대체로 하락하는 경향이 있다.

또한 빼놓을 수 없는 경향은 우리가 현재 경험하고 있는 정보화하고 관련이 된다. 미국은 컴퓨터의 보급율이 거의 40%에 이르고 있고, 세계 인터넷 서버의 약 반이 있다고 알려지고 있다. 부동산은 그 성격상 국지성을 갖고 있기 때문에 정보화가 미흡한 분야에 속했으나, 최근 수년 사이에 비약적으로 부동산 관련 웹사이트가 증가하고 있다. 아주 작은 부동산 중개인들도 홈페이지를 갖는 형편이며, 다양한 정보를 제공하고 있다.(인터넷 접속이 가능한 사람은 부동산 관련 사이트 를 한번 검색하여 보시기 바람). 일례로 미국 부동산전문인 협회(National Association of Realtors, NAR)는 미국 전 주(州)의 다중방매(Multi-listing)되는 부동산을 데이터 베이스화하여 무료로 검색을 하게 하는 시도를 하고 있다. 이와 같이 부동산 정보를 쉽게 얻을 수 있다는 것은 무엇을 의미하는가. 이는 일반인들도 부동산에 관한 정보를 손쉽게 획득이 가능하다는 것을 의미하고, 부동산 전문인들의 서비스가 그야말로 "전문화"되지 못하면, 그러한 서비스에 대한 수요가 당연히 감소한다는 의미일 것이다. (부동산의 정보화와 관련하여서는 첨부한 글 참조) 

부동산 감정평가는 우리가 문헌에 의해서 알고 있듯이, 1980년대 말까지 미국 감정평가사 협회에 의해서 주도되었다. 이 협회는 1930년대에 창설된 감정평가 전문인들의 협회로서 감정평가 제도 및 실무 발전에 지대한 공헌을 하였다. 협회에서는 많은 서적과 자료들을 발간하였는데, 그중 "부동산 감정평가 Appraisal of Real Estate" 는 가히 세계 부동산 감정평가 업계의 바이블이라 할 만 하다.(최근 제 11판이 출간 되었음). AIREA는 미국부동산 전문인 협회의 한 부속협회였다. 미국은 1980년대 말까지, 아니 정확하게는 1991년 까지 자격증(Licence or Certificate)이 없어도 감정평가 업무를 수행할수 있었다. 과거 AIREA 현재 미국 감정평가협회 Appraisal Institute의 MAI(Member, Appraisal Institute)도 엄밀한 의미에서 자격이 아니고, 협회의 회원을 증명하는 데 불과하다. 미국 감정평가제도는 80년대 말 격심한 변화를 격었다. 80년대 중반 부동산 경기침체와 부실채무에 따른 수 많은 S&L(Saving and Loan Association, 우리나라의 상호신용금고 에 해당)의 도산은 많은 문제를 야기하였고, 구제하는 데 엄청난 예산이 소요되었다. 부실금융의 한 요소가 부적정하고, 자질이 없는 감정평가에 기인하였다고 판단한 미국의회는 1989년 "금융기관 개혁, 회복 및 강화에 관한 법률" (Financial Institutions Reform, Recovery and Enforcement Act, FIRREA)을 통과시키고, 감정평가업을 하기 위해서는 일정한 자격이 요구된다는 것을 법제화하였다. 따라서 각 주에서는 감정평가 면허(Certificate, License) 사무를 관장하며, 소정의 시험을 통과하고, 경험를 가진 사람에게 면허를 부여하게 되었다. 면허제도는 몇번 의 연기 끝에 1992년 11월부터 시행되고 있다(각 주마다 차이가 있다). 현재는 면허가 없으면 감정평가 업무를 수행할 수 없다. 면허시험은 우리나라보다는 쉽다고 할수 있으나, 실무 경험을 요구하는 것이 우리와는 다른 점이라 할 수 있다. 자격자 수에 대한 정확한 통계는 알수 없으나, 캘리포니아 주에만도 약 10,000명정도의 자격자가 있다고 알려지고 있다. AIREA는 또 하나의 전문감정평 가협회인 SREA와 통합하여, 1991년경에 미국감정평가협회가 되었으며,-- NAR 에서는 분리 독립하였음-- 아직도 감정 이론 및 실무에 주도적인 역할을 하고 있다. 현재 "감정평가 실무 및 그 기준(Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, USPAP)" 이 제정되어 감정평가 실무는 공식적으로 이에 따 르게 되어 있다. 

감정평가에 관해서 언급하면, 당연한 이야기지만, 부동산의 3방식을 다 활용한다 는 것이다(특히 수익용 부동산의 경우), 물론 이는 자료의 정비 내지는 구득가능성(availavility)과 관련된다. 대부분의 미국의 대도시의 경우, 부동산의 거래사실 에 관한 사실적인 정보를 전문 서비스 회사(COMPS, TRW-REDI, DATAQUICK 등) 로부터 얻을수 있으며, 이 서비스 회사들은 세무서에 보고돤 부동산 거래세 를 역산하여 부동산 거래금액을 알아낸다. 부동산 거래세는 주에 따라 차이가 있 지만, 대체로 거래금액의 1% 내외이다. 방매사례의 경우도Multi-listing제도가 발전하여 대체적으로 풍부하게 얻을수 있다. 수익용 부동산 사례의 경우에는 아주 정확하지는 않은 경우도 있지만, 비용을 제한 순수익(NOI)을 계산하여, 거래금액 에 대비시키므로서 환원이율까지 기재하는 경우도 있다. 환원이율은 전문조사회 사가 조사하여 지역별, 부동산 종류별로 발표한다.

우리나라와 관련하여 이야기하면, 우리나라의 감정평가방법은 원가법(Cost Approach)에 해당된다고 할수 있다. 원가법은 나지가격에 감가수정된 건물가격을 플러스하는 방법이다. 우리나라는 인근 공시지가를 비준하는데 비하여 미국의 경우 인근 나지의 가격, 건부지의 경우에는 잔여법에 의하여 건물의 가격을 제한 가격을 비교 검토하여 토지의 가격을 구한다. 건물의 경우에는 때에 따라 총가격 적산법, 부분별 단가적용법등이 사용되는 경우도 있지만, 대부분의 경우에는 Marshall & Swift 사에 의한 건물신축단가표에 의한다. 우리나라의 건물신축단가 표와 대동소이하지만, 건물의 종류가 다소 많고 면적에 따른 보정지수가 있으며, 시점 및 지역(일레: LA의 점포용 건물은 1.16)에 따른 수정지수가 계속해서 보완 되는 점이 다르다. 또한 각 부동산별로 경과연수에 따른 잔가율이 표시되어있는 것도 다른 점이다.(직선에 의한 감가수정이 아니다). 모든 부동산에 원가법에 의 한 감정평가액을 산정하지만 시산가격 조정(reconciliation)시에 감정평가액으로 채택되는 경우는 드물다. 감정평가액의 최고한도액으로 보는 경향이 있다.

최유효 이용과 관련이 있다.

매매사례비교법(Sales Comparison Approach)은 주거용 부동산 및 수익용 부동산 에 두루 사용이 된다. 거래사례는 앞서의 부동산 정보서비스 회사에서, 책자, CD ROM, On-Line등으로 다양하게 제공이 된다. 물론 On-Line에 의한 방법이 가장 최근까지의 정보를 제공하고 가장 비싸다. 대부분의 서비스 회사에서는 거래사례 를 데이터 베이스화하여 제공하기 때문에 각 조건에 따른 사례를 다양하게 검색 할수 있다.

예를들어, 본건 부동산과 같은 종류의 부동산으로 반경 3마일내에 $500,000에서 $1,000,000사이의 금액으로 거래된 1995년 7월 이후의 사례를 검색 하라, 등과 같은 조건을 줄 때, 이를 찾아낸다. 따라서 대부분의 매매사례비교법 은 거래사례를 구하는 문제가 아니라 어떻게 본건 부동산과 유사한 거래사례를 찾아내어 어떻게 적절히 분석하는 문제로 귀착이 된다. 따라서 인근지역, 유사지역, 나아가 동일 수급권에 대한 파악 및 분석이 중요하다. 간단한 주거용 부동산 의 경우에는 모기지 담보를 위한 감정평가시에 우리식으로 하면 표준감정서식 (Uniform Residential Appraisal Report, URAR, 제 2차 주택금융기관이라 할수 있는 Fannie Mae에서 제정)이라고 할수 있는 정형식 감정평가서에 최소한 3개의 매매사례를 열거하고 이에 대한 분석을 요구하고 있다. 약간 복잡한 수익용 부동 산의 경우에는 6-7개 나아가서 10개이상의 사례를 분석하는 것이 일반적이다. 분 석방법은 부지와 건물을 함께 분석을 하고, 정성적 방법(Qualitative Analysis, 쉽 게 이야기해서 사례부동산이 본건부동산 보다 5% 열세 또는 우세)과 정량적 방 법(Qualitative Analysis, 사례부동산이 본건 부동산 보다 차고가 하나 부족하니 이를 보정하는데 $2,000 소요등)이 있다. 또한 비교방법에 있어 단위당 가격에 의 해 비교하는 경우가 있는데, 우리나라와는 다르게 건물 단위면적당 가격을 비교 하는 경우가 많다.

이는 앞서 언급한대로 건물가격이 토지가격에 비해 상대적으 로 크기 때문이다. 물론 토지 대 건물의 비율(L/B Ratio)이 현저히 다를 경우에 는 이에 따른보정을 하기는 하나, 우리나라와 같이 결정적인 영향을 미치는 것은 아니다.

수익 방식(Income Approach)은 우리나라가 현재 취약한 가격접근 방식인데, 이 역시 자료의 정비와 자료를 쉽게 얻을수 있는가에 달려 있다고 할 수 있다. 미국 의 감정평가 실무에는, 당연한 이야기인지 모르겠으나, 수익용 부동산은 시산가격 조정시 거의 예외없이 수익방식에 의한 감정평가액으로 결정한다. 아니면 적어도 가장 많은 웨이트를 둔다. 수익용 부동산에 가격 결정에 거래사례 비교법보다 많 은 비중을 두는 이유는 수익용 부동산의 경우, 아주 유사한 부동산을 사례로 찾 아내는 것이 실제로 쉽지 않고, 시점 차이(market condition)에 의한 보정도 정확 하지 않다고 보는 데 있는 것 같다. 

수익(Income)의 산정은 의뢰인 또는 금융기 관이 제공하는 제무제표, 특히 손익계산서(대개 최근 3년간의 Income Statement) 에 의하고, 감정평가사는 부동산에 의해 발생한 수입과 그렇지 않은 수입을 구분 한다. 부동산의 수입은 당연히 임료(Rent)가 주가 되느데 당해부동산의 계약임료 와 시장임료 양자를 모두 파악한다. 임료는 대개 월별로 지급하며,. 임료지불방법 은 관리비, 재산세, 유틸리티, 보험료등을 소유자와 임차인간에 누가 부담하느냐 에 따라, Full Service Gross, Modified Service Gross, Triple Net(NNN)등으로 나눈다.Full Servicr Gross 임료의 경우, 소유자(임대인)이 모든 비용을 부담하며, Triple Net의 경우 모든 비용을 임차인이 부담한다. Modified Service Gross 임료 는 그 중간에 해당하며, 여러 가지 형태가 있다.

점포인 경우에는 주로 NNN의 형태가 많으며, 사무실은 Modified Service Gross, 또는 Full Service Gross 임료 형태를 취하는 경우가 많다. 임료는 여러 가지 형태가 많으나, 특기할 것은 점포 (주로 백화점), 의 경우에는 기본임료를 정하고, 매출액이 일정액 이상일 경우에 는 그 부분에 대하여는 일정비율을 적용하는 퍼센티지 렌트가 적용되는 경우가 많다. 참고로 LA 교외의 점포의 경우 월 임료가 평방미터당, 8,000 - 20,000원 정도가 된다(Triple Net 기준)

비용(Expense)은 우리가 이론으로 알고 있는 대부분의 비용을 계상한다.총수익 에 대한 비용 비율은 부동산 종류에 따라 크게 차이가 나며, "건물 소유자 및 관 리자 협회(Building Owners & Managers Association, BOMA)"에서는 각 지역별 로 비용비율을 발표한다. 수익에서 비용을 제한 순영업이익, 또는 수익(Net Operating Income, NOI)이 가장 중요하며, 시장가치와 NOI와의 비가 단순히 환 원이율이 된다. 환원이율이 상각전이니 후등으로 복잡하게 나뉘지 않는 것은 수 익용 부동산을 일반적인 투자가의 입장에서 보는 데 있다.

즉 본건 부동산과 유 사한 부동산들이 일정한 순이익(NOI)을 시현하고 있을 때 그 부동산이 얼마에 거래가 되었다는 사실, 즉 단순하게 순이익 나누기 거래금액의 비율을 환원이율 로 한다. 즉 일반투자가들이 일정 부동산에 대하여 투자할 경우에는 수익(cash flow), 재매매가격(reversionary value)등을 고려하여, 매매하리라는 생각에 바탕 을 둔 것이고, 이는 시장에서 수 많은 수익용 부동산의 거래에서 검증이 된다. 수익을 단순히 환원이율로 직접환원하는 방법은 수익용 건물의 공실율이 비교적 적고, 시장이 안정적일 경우에 유력하고, 당해연도의 수입이 일정한 수준으로 계 속된다는 전제에 바탕을 둔다. 부동산의 가치가 미래(보유기간중)의 모든 수익(Benefit)의 현재가치라는 관점에 서, 할인돤 현금흐름(Discounted Cash Flow, DCF) 븐석에 의한 수익용 부동산의 가치 산정을 하는 예가 많아지고 있다.

이는 임대차기간이 비교적 장기적이고(계 약조건에 의해 임료 스케쥴을 알수 있고), 시장임료와 계약임료가 차이가 날 때 분석을 한다. 물론 이 경우 할인율은 당해 수익용 부동산 투자가들이 기대하는 수익률 에 의한다. 전문조사회사(일례, Korpacz & Associates)등에서 조사하는 데, 수익용 부동산의 경우 현재 8.5%-13..5% 정도이다. 대개 분석기간은 7년에서 10년 정도를 하나, 이 또한 유사 부동산에 대한 일반 투자가(typical investor)들 의 일반적인 보유기간(holding period)에 달려 있다.

미국의 "감정평가 실무 및 그 기준(Uniform Standards of Professional Appraisal Practice) 에 의하면 감정평가 방법에는 완전 감정평가(Complete Appraisal)와 제 한감정평가(limited Appraisal)가 있다. 쉽게 구분하면, 제한 감정평가는 감정평가 3방식 중 하나를 생략해도 되며, 완전감정평가는 감정평가 3방식을 모두 적용하 여야 한다. 감정평가서에는 서술식(Self Contained), 요약식(Summary), 약식 (Restricted)이 있는데, 각 감정평가서는 서술 및 분석의 질이 다르다. 서술식 감정평가서는 감정평가액을 결정하는 데 사용한 자료 및 분석방법등을 가능한한 상세하게 기술하여야 하며, 요약식 및 약식은 그 정도가 덜하다. 감정평가수수료 는 어떤 양식의 감정평가보고서인가에 따라 달라진다. 참고로, 감정평가 금액과는 무관하다. 대체료 수수료는 각 감정평가사가 감정평가서를 작성하는 시간에 의해 결정된다고 할 수 있다.