부동산 평가: appraisal, valuation

자료: 서울 법학원, http://www.seoulsla.co.kr/c_gps/gpsdownload.php?ta=gps_study&id=1111

Ⅰ. ‘valuation’과 ‘appraisal’

1) 개설

 부동산부문에서 많은 혼동과 혼란을 일으키는 용어로 ‘감정’과 ‘평가’가 있다. 일본에서는 ‘appraisal'을 감정,  ’valuation'을 평가라고 번역한 것을 우리나라에서도 그대로 쓰고 있다. 이처럼 혼란을 일으키는 이유는 영어의 ‘appraisal'과 ’valuation'의 개념이 우리나라 말의 ‘감정’과 ‘평가’의 그것과 일치하지 않는다는 데에 기인한다.

2) ‘appraisal'과  ’valuation'의 개념

 첫째, ’valuation'이란 ‘가치추계’, 또는 ‘가치를 추계하는 일’을 의미한다. 우리나라 말로서 ‘평가’는 단순히 ‘가치추계’의 의미뿐만 아니라, 그것보다 더 넓은 의미로 광범위하게 쓰이고 있다. 따라서  ’valuation'을 ‘평가’라고 번역하는 것은 다소 문제가 있다.

 ’valuation'이란 “주어진 특정시간을 기준으로 부동산에 결부된 여러 가지 권익의 가치를 추계하는 과정”으로 정의되고 있다.

 둘째,  ‘appraisal'이라는 용어는 그 정의 자체가 ’valuation'보다 넓은 의미를 가지고 있다. ‘appraisal'은 “대상부동산에 결부된 특정권익의 성격, 질, 가치 또는 효용에 관한 분석, 의견이나 결론”이라고 정의된다. 일반적으로  ‘appraisal'의 개념에는 가치추계외에도 컨설팅과 평가검토가 포함된다. 하지만 우리나라 말에서의 감정의 일반적인 개념에는 이같은 의미가 포함되어 있지 않다. 우리나라 말로서는 감정보다는 오히려 평가에 더 가깝다.

3) 검토

 이상에서 ‘appraisal'과  ’valuation'에 대한 개념적 차이를 설명했다. 그러나 이것은 어디까지나 학술적인 의미에서의 차이지, 실무에서도 이렇게 구분해서 사용한다는 것은 아니다. 우리나라에서도 최근에는  ‘appraisal'도 감정평가,  ’valuation'도 감정평가라고 번역하고 있다.

 부동산 부문에서 감정과 평가가 많은 혼동과 혼란을 일으키고 있다. 일본에서 appraisal'을 감정, valuation'을 평가라고 번역한 것을 그대로 우리나라에서 쓰는 것으로 우리나라말의 감정과 평가가 일치하지 않아서이다.

Ⅱ.부동산평가의 정의

 ‘appraisal'은 “대상부동산에 결부된 특정권익의 성격, 질, 가치 또는 효용에 관한 분석, 의견이나 결론”이라고 정의된다. 일반적으로  ‘appraisal'의 개념에는 가치추계외에도 컨설팅과 평가검토가 포함된다.

 평가실무는 크게 세 가지로 나뉘어질 수 있다. 즉 가치추계, 컨설팅, 그리고 평가검토가 그것이다. 컨설팅이란 “가치추계 이외의 일로서 부동산에 결부된 다양한 문제에 대하여, 정보를 제공하고 부동산자료를 분석하고, 추천안이나 결론을 제안하는 행위나 과정”이라고 정의된다.

 평가검토란 다른 사람이 작성한 평가보고서를 비판적으로 연구하는 행위 또는 과정을 의미한다.가치의 추계, 시장지역에 대한 조사와 연구, 자료수집과 분석, 적절한 분석기법적용, 그리고 평가문제에 대한 해결책의 모색 등 여러 가지 영역을 포함하는 복합적 전문활동이다. 이같은 측면에서 평가실무는 ①가치추계 ②컨설팅 ③평가검토로 크게 나뉜다.